La Venta de Propiedad Raíz en la Declaración de Renta

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Publicado

15/09/2021


Escritor

Sergio Londoño


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Cuando vendemos una propiedad raíz estamos contentos porque al fin surtimos los trámites en notaria, catastro, banco, etc. y pensamos muy felices en decidir la próxima inversión con la ganancia que acabamos de obtener.

Pero, al año siguiente viene la declaración de renta, y es cuando nosotros los contadores damos la mala noticia al cliente del pago de un impuesto costoso. El cliente entonces baja de la nube, toca tierra y a hurtadillas al calor de un café cuenta la historia de la venta de una propiedad pretérita en la familia y de cómo no tiene el dinero para asumir un costoso impuesto pues ya todo el producto de la venta está invertido.

Este artículo no es para asustarte, en Lukount te proponemos varias alternativas para que no tengas que pagar un oneroso impuesto y podemos de paso tomar un rico café.

Al vender una propiedad raíz, ten en cuenta que a la administración de impuestos le interesa la utilidad fiscal de la operación, ya que esta es la base del impuesto. Para conocer la utilidad, se calcula la diferencia entre el valor de la venta por escritura pública y el costo.

Ahora bien, mientras que el valor de la venta no varía pues fue debidamente notariado, el costo fiscal sí puede variar de acuerdo al método que se utilice para determinarlo. De ahí la importancia de conocer los diferentes métodos para el cálculo del costo fiscal, pues de ello depende el monto del impuesto.

Método 1. Renta Exenta

La DIAN permite tomar como exentos los primeros $267.052.500 (Valor a 2021) de la utilidad generada en la venta, siempre y cuando sean usados para pagar otra vivienda por medio de una cuenta AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción), o para pagar un crédito hipotecario de la propiedad que se está vendiendo. Todo ello siempre y cuando se cumplan otros requisitos especiales, como es de esperarse.

Este método es muy útil cuando se quiere reinvertir en propiedad raíz o se usa el producto de la venta para pagar el crédito hipotecario de la propiedad.

Si no cumples con los requisitos para renta exenta puedes optar por alguno de los métodos expuestos a continuación.

Método 2. Ajuste fiscal

El contribuyente puede ajustar el costo de adquisición de la propiedad en el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz o en el IPC (índice de Precios al Consumidor); además, a este costo se le pueden adicionar las mejoras y contribuciones por valorización.

Es un método beneficioso a la hora de incrementar el costo, e interesante para aquellos contribuyentes afectados por valorizaciones impuestas porque al vender pueden aumentar el costo fiscal.

Método 3. Avalúo como costo fiscal

Otra alternativa consiste en adelantar el trámite de avalúo o auto-avalúo ante el municipio donde esté registrada la propiedad, con el propósito de lograr que el costo fiscal sea muy cercano al valor comercial, y por lo tanto la base del impuesto sea bajísima.

Este método se demora alrededor de dos años en ejecutarse, lo que corresponde a una venta planeada y concienzuda. El trámite se debe hacer antes del 30 de junio del año respectivo en la oficina de catastro correspondiente y el avalúo empezará a regir a partir del 1 de enero del año siguiente. Finalmente, para implementar este método se deberá verificar que el valor del avalúo haya sido declarado por los menos con un año de antelación a la enajenación.

Método 4. Ajuste según tabla

A finales de cada año gravable la DIAN expide un decreto con el porcentaje de ajuste anual y unas cifras de ajuste desde el año 1955. Con base en esa información es posible determinar el costo fiscal de una manera que resulte conveniente para el contribuyente. La fórmula es sencilla: se multiplica el costo original de la propiedad por la cifra de ajuste.

Si tienes planeada la venta de una propiedad raíz o pasaste por ese proceso recientemente, asegúrate de conocer las implicaciones tributarias de tus decisiones económicas, para así evitar malas sorpresas. El personal experto de Lukount está a tu disposición para atender cualquier inquietud al respecto y poder brindarte darte toda la asesoría necesaria para que la venta de tu propiedad no resulte en un tema estresante al momento presentar la declaración de renta.

 

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